Dettagli del blog

Una cabina capsula che appare attraente in un video di fabbrica non è automaticamente una risorsa ricettiva redditizia. Acalcolare il ROI degli alloggi prefabbricaticorrettamente, gli acquirenti devono guardare oltre il prezzo unitario e modellare il costo totale di apertura, gestione e riempimento di ciascuna unità abitativa. È qui che molti progetti di resort, glamping e soggiorni in famiglia proteggono il proprio margine o lo perdono.

Per gli sviluppatori e gli operatori del settore alberghiero, gli alloggi prefabbricati possono creare un percorso più rapido verso le entrate rispetto all’edilizia convenzionale. Le unità costruite in fabbrica riducono la manodopera in loco, abbreviano i tempi di installazione e forniscono un prodotto di alloggio distintivo in grado di attirare l'attenzione sulle piattaforme di prenotazione. Ma il ritorno dipende dalla posizione, dai permessi, dalla domanda degli ospiti, dalle infrastrutture, dai finanziamenti e dalle specifiche selezionate prima dell’inizio della produzione.

Inizia con il costo totale del progetto, non con il prezzo di fabbrica

Il prezzo di fabbrica è il punto di partenza, non l’importo dell’investimento. Un modello ROI completo dovrebbe includere tutti i costi necessari per portare una cabina prefabbricata dalla fabbrica al primo ospite pagante.

Il costo totale del progetto dovrebbe includere il prezzo di acquisto dell'unità, la personalizzazione, la spedizione, i dazi di importazione ove applicabili, la consegna nell'entroterra, le gru o le attrezzature di sollevamento, i lavori di fondazione, i collegamenti alle utenze, l'accesso al sito, i permessi, i mobili, il paesaggio, l'impostazione della prenotazione e il marketing pre-apertura. Se stai acquistando più unità, includi anche gli investimenti nelle aree comuni come spazi di accoglienza, strade, drenaggio, parcheggio, illuminazione, lavanderia e sistemi idrici o di scarico.

UNcasa della capsula spazialecon bagno, cucina, serratura intelligente, balcone e pacchetto interni aggiornato può avere un costo di acquisto più elevato rispetto a una cabina base. Tuttavia, potrebbe anche supportare una tariffa notturna più elevata e una maggiore conversione degli ospiti. La domanda giusta non è se un’opzione aumenta il prezzo. La domanda è se aumenta le entrate o riduce i costi operativi abbastanza da giustificare l’investimento aggiuntivo.

Per un semplice calcolo:

Costo totale del progetto = Costo unitario + Logistica + Lavori di cantiere + Utenze + Arredamento + Permessi + Costi di pre-apertura

Mantenere il modello di costo conservativo. Le tariffe di spedizione possono cambiare, le condizioni del sito possono richiedere lavori aggiuntivi e i requisiti delle normative locali possono aggiungere costi una volta messo in sicurezza il terreno. Un progetto che sembra redditizio solo con presupposti perfetti non è pronto per l’appalto.

Calcola il ROI degli alloggi prefabbricati dal reddito operativo netto

Le entrate non sono il ROI. Una cabina che produce 50.000 dollari in prenotazioni annuali può comunque fornire un rendimento debole se l’occupazione è scarsa, i costi di pulizia sono elevati o il servizio del debito consuma il margine. Inizia stimando le entrate lorde annuali, quindi sottrai le spese operative dirette e correnti.

Entrate lorde annuali = Notti disponibili x Tariffa di occupazione x Tariffa giornaliera media

Le notti disponibili sono normalmente 365 all'anno, al netto di eventuali manutenzioni programmate o chiusure stagionali. Il tasso di occupazione è la percentuale delle notti vendute. La tariffa media giornaliera, spesso chiamata ADR, è l'importo medio che gli ospiti pagano per notte occupata al netto degli sconti ma al lordo delle tasse.

Ad esempio, supponiamo che un'unità abitativa prefabbricata premium abbia un ADR di $ 220, operi 350 notti all'anno e raggiunga il 58% di occupazione:

350 x 58% x $ 220 = $ 44.660 entrate lorde annuali

Successivamente, stimare le spese operative annuali. Questi includono comunemente pulizia e biancheria, utenze, commissioni della piattaforma di prenotazione, gestione della proprietà, manutenzione, assicurazione, Internet, forniture, tasse locali, personale e riserve di sostituzione. Per un piccolo progetto di ospitalità, queste spese possono variare ampiamente a seconda che il proprietario si autogestisca, fornisca servizi di ristorazione, utilizzi operatori terzi o operi in una destinazione ad alto costo.

Se le spese operative sono pari al 35% dei ricavi lordi, il reddito operativo netto annuo è:

$ 44.660 - $ 15.631 = $ 29.029 NOI

Quindi calcolare il ROI di cassa di base prima del finanziamento:

ROI degli alloggi prefabbricati = reddito operativo netto annuo / costo totale del progetto x 100

Se il costo complessivo dell'unità, della consegna, dell'installazione, dell'arredamento e della relativa quota di infrastruttura del sito è di $ 145.000, il calcolo è:

$ 29.029 / $ 145.000 x 100 = ROI annuale del 20,0%

Questo risultato fornisce all’acquirente una base pratica. Non sostituisce un modello finanziario completo, ma mostra rapidamente se il progetto può raggiungere un obiettivo di investimento.

Misura il periodo di recupero dell'investimento insieme al ROI

Il ROI è utile, ma molti acquirenti vogliono anche sapere quanto tempo ci vuole per recuperare il capitale iniziale. Il periodo di rimborso è particolarmente importante per gli operatori di glamping, i proprietari terrieri e gli sviluppatori che realizzano progetti graduali.

Periodo di rimborso = Costo totale del progetto / Reddito operativo netto annuale

Utilizzando l’esempio sopra riportato, un investimento di 145.000 dollari con un NOI annuo di 29.029 dollari ha un periodo di recupero stimato di circa cinque anni. Se l’operatore aumenta l’occupazione attraverso un marketing migliore, prenotazioni di gruppo o pacchetti stagionali, il periodo di recupero dell’investimento diminuisce. Se la domanda è più debole del previsto, aumenta.

Un programma di distribuzione più rapido può migliorare materialmente questo numero. Una stanza costruita in modo convenzionale può richiedere molti mesi per essere autorizzata e costruita. Una capsula o cabina prodotta in fabbrica può spesso essere prodotta mentre è in corso la preparazione del sito. L'apertura anticipata dà alla proprietà più notti vendibili e può anticipare il flusso di cassa di un'intera stagione.

Questo è uno dei maggiori vantaggi commerciali degli alloggi prefabbricati. Il ritorno dell’investimento non dipende solo dalla riduzione dei costi di costruzione. Si tratta anche di ridurre il tempo che intercorre tra l'esborso di capitale e il primo ricavo degli ospiti.

Prova tre scenari di domanda prima di ordinare

Non calcolare il ROI da una singola stima ottimistica dell'occupazione. Le prestazioni degli alloggi cambiano in base al meteo, alla concorrenza locale, alle tendenze di viaggio, alle recensioni e all'esecuzione del marketing. Costruisci almeno tre scenari: conservativo, previsto e ad alte prestazioni.

Uno scenario conservativo potrebbe utilizzare un'occupazione inferiore e un ADR scontato durante il primo anno. Lo scenario previsto dovrebbe riflettere sistemazioni locali comparabili e un marketing di lancio realistico. Lo scenario ad alte prestazioni può tenere conto delle tariffe premium del fine settimana, della visibilità sui social media e delle ottime recensioni degli ospiti, ma non dovrebbe essere la base per decidere se acquistare.

Ad esempio, una cabina al prezzo di $ 220 ADR può avere un'occupazione del 40% in un modello cauto, del 58% in un modello previsto e del 70% in un modello forte. La stessa unità fisica produce risultati molto diversi in questi casi. Ecco perché la posizione e la capacità dell'operatore contano tanto quanto il design della cabina.

I progetti in destinazioni panoramiche, vicino a parchi nazionali, spiagge, aree sciistiche, vigneti o luoghi di eventi possono supportare prezzi premium. I progetti ai margini urbani possono trarre vantaggio dai viaggi d’affari e dalla domanda di soggiorni di breve durata. I siti remoti possono comunque funzionare bene, ma di solito richiedono un'esperienza ospite migliore, un accesso affidabile e un posizionamento chiaro.

Includi i costi che gli acquirenti spesso trascurano

L'errore più comune relativo al ROI è escludere i costi che non fanno parte del preventivo della cabina. Le strutture prefabbricate possono ridurre la complessità della costruzione, ma non eliminano la responsabilità del cantiere.

Prima di confermare le specifiche di un'unità, verificare i requisiti di fondazione, gli standard elettrici, l'approvvigionamento idrico, il drenaggio, il collegamento settico o fognario, le esigenze HVAC, i requisiti di carico di vento e neve, le norme antincendio locali e l'accesso ai trasporti. Una strada di accesso difficile o un collegamento a servizi remoti possono cambiare rapidamente l’economia del progetto.

Considera anche i costi del ciclo di vita. Le finiture esterne, i vetri, i sistemi HVAC, gli impianti idraulici, le serrature intelligenti e gli elettrodomestici richiedono manutenzione. Specificare materiali adatti al clima locale, soprattutto in aree con elevata umidità, esposizione costiera al sale, forti nevicate, forti venti o grandi sbalzi di temperatura. La specifica più economica al momento dell'acquisto può diventare la scelta più costosa dopo diverse stagioni operative.

La personalizzazione di fabbrica dovrebbe supportare il piano delle entrate. UNdisposizione due camere da lettopuò migliorare il valore delle prenotazioni di famiglie e gruppi. Un balcone può rafforzare l'attrattiva visiva di un sito panoramico. Una cucina può supportare soggiorni più lunghi, mentre una disposizione semplificata in stile hotel può ridurre i tempi di manutenzione e ricambio. Fullking collabora con gli acquirenti su queste decisioni relative alle specifiche perché il layout migliore è legato all'ospite previsto, alla tariffa notturna e alle condizioni del sito.

Separare la performance patrimoniale dal finanziamento

Se finanziate il progetto, calcolate due rendimenti: il rendimento a livello di immobile e il rendimento cash-on-cash. Il ROI a livello di struttura misura la performance della struttura ricettiva stessa. Il rendimento cash-on-cash misura il flusso di cassa annuale rispetto al capitale investito dopo i pagamenti del prestito.

Il debito può migliorare il rendimento del capitale proprio quando la proprietà genera un reddito maggiore rispetto al costo del finanziamento. Può anche creare pressione durante la bassa stagione o un periodo di lancio lento. Per questo motivo, gli acquirenti non dovrebbero utilizzare i finanziamenti per nascondere un modello operativo debole. L’unità dovrebbe mostrare un NOI ragionevole in base a ipotesi prudenti prima che venga aggiunta la leva finanziaria.

L’esposizione valutaria può influenzare anche gli acquirenti internazionali. Se le cabine vengono acquistate in una valuta e le entrate degli ospiti vengono guadagnate in un'altra, i movimenti di cambio potrebbero modificare il rendimento finale. Considerare una contingenza nel budget invece di dare per scontato che il tasso di cambio odierno rimarrà valido durante tutta la produzione, la spedizione, l'installazione e l'apertura.

Utilizza il ROI per selezionare il prodotto prefabbricato giusto

L’obiettivo non è acquistare l’unità con il prezzo più basso. L'obiettivo è acquistare un prodotto alberghiero che corrisponda al mercato e produca un reddito affidabile. Un'unità a capsula compatta può essere l'ideale per un sito glamping ad alta densità. UNcabina di mele più grandeoppure una casa modulare con due camere da letto può offrire rendimenti migliori per destinazioni orientate alla famiglia o soggiorni prolungati.

Richiedi un preventivo basato sulle specifiche complete richieste, quindi confrontalo con il tuo modello di entrate. Conferma cosa è incluso, cosa deve essere acquistato localmente e quali condizioni del sito è progettata per gestire la cabina. Quando i numeri sono chiari prima della produzione, è possibile acquistare con un obiettivo operativo definito anziché solo con un concetto visivo.

Un progetto di alloggio prefabbricato ben pianificato guadagna il suo ritorno attraverso presupposti disciplinati, un'adeguata selezione dei prodotti e un rapido percorso verso l'apertura. Costruisci prima il tuo modello, poi specifica l'unità e tratta ogni decisione di personalizzazione come un investimento in tariffe, occupazione, efficienza operativa o valore patrimoniale a lungo termine.